مباحث مطرح شده در این جلسه:
اگر زمینی خرید و در آن درخت کاشت یا ساختمان ساخت سپس ورشکست شد
کلام صاحب جواهر
نظر استاد

اگر زمینی خرید و در آن درخت کاشت یا ساختمان ساخت سپس ورشکست شد
(مسألة ۱۶): لو اشتری أرضاً فأحدث فیها بنا أو غرساً ثمّ فلّس، کان للبائع الرجوع إلی أرضه، لکن البناء والغرس للمشتری، ولیس له حقّ البقاء ولو بالاجرة، فإن تراضیا مجّاناً أو بالاجرة، وإلّا فللبائع إلزامه بالقلع لکن مع دفع الأرش، کما أنّ للمشتری القلع لکن مع طمّ الحفر. والأحوط للبائع عدم إلزامه بالقلع والرضا ببقائه ولو بالاجرة إذا أراده المشتری، وأحوط منه الرضا بالبقاء بغیر اجرة. (تحریر الوسیله ج ۲ ص ۲۲)
این مسئله عیناً در کتاب مهذب الاحکام آمده است. (مهذب الاحکام ج ۲۱ ص ۱۶۹)
اگر زمینی را خرید و در آن ساختمانی ساخت یا درختی کاشت سپس ورشکست شد، بایع می‌تواند زمینش را پس بگیرد؛ اما ساختمان و درخت‌ها مال مشتری است و زمین مال بایع است. مشتری حق بقاء درخت یا ساختمان در زمین را ندارد ولو اینکه کرایه آن را بپردازد. اگر بایع و مشتری تراضی کردند به اینکه ساختمان یا درخت‌ها مجانا در زمین بماند یا مشتری کرایه زمین را بپردازد، اشکالی ندارد؛ اما اگر توافق نکردند زمین مال بایع است و درخت یا ساختمان مال مشتری است. بایع می‌تواند مشتری را مجبور کند که درخت‌ها یا ساختمان را از زمین ببرد، اما بایع باید به مشتری خسارت بدهد. مشتری می‌تواند بگوید درخت‌ها را می‌کنم و می‌برم اما باید گودال‌ها را پر کند و زیمن را صاف نماید. احتیاط مستحبی آن است که بایع، مشتری را اجبار به کندن درخت‌ها یا ساختمان نکند و اگر خود مشتری می‌خواهد، بایع هم رضایت بدهد که ساختمان یا درخت‌ها در زمین بمانند ولی مشتری کرایه بدهد. احتیاط بیشتر این است که بدون اجرت رضایت بدهد که درخت‌ها و ساختمان در زمین باقی بمانند.
مهذب الاحکام درواقع شرح عروه‌الوثقی است ولی چون عروه این مسائل را ندارد، از روی کتاب وسیله النجاه نوشته است. تحریر الوسیله هم همان وسیله النجاه است لذا این مسئله در هر دو کتاب یکی شده است. اختلاف‌های عبارتی دارند که خیلی مهم نیست.
باید بین کاشت درخت و زراعت فرق بگذاریم. تفاوت در این است که مدت زراعت کم است مثلاً شش ماه یا یک سال است اما درخت و بنا چندین سال است. فقها بین این دو مورد فرق گذارده‌اند.
نکته دوم این است که ورشکست شدن سه گونه است: ۱- مشتری ورشکست شده است ۲- بایع ورشکست شده است ۳- هر دو ورشکست شده‌اند. این سه صورت تفاوت دارند.
ابتدا کلام مرحوم سبزواری که به‌عنوان دلیل مسئله است ذکر می‌کنیم سپس کلام صاحب جواهر و سپس حق در مسئله.
آیت‌ﷲ سید عبدالاعلی سبزواری می‌فرماید: کسی که زمینی را فروخت سپس مشتری ورشکست شد، صاحب زمین می‌تواند زمین را پس بگیرد. دلیلش آن است که اولاً در حدیث فرمود هرکسی عین مالش را یافت می‌تواند آن را بردارد، در اینجا هم عین مال صدق می‌کند. ثانیاً اجماع وجود دارد. «لصدق آن‌ها عین ماله مضافا إلی الإجماع».
اولاً در جواهر به‌جای اجماع گفته است: «لا خلاف» که ضعیف‌تر از اجماع است. ثانیاً نه لا خلاف صحیح است و نه اجماع، چون این مسئله در کتاب‌های علمای قدیم وجود ندارد لذا نمی‌توان ادعای اجماع کرد. بله می‌توان گفت بر اساس قواعد و ضوابط اگر این مسئله پیش می‌آمد این‌گونه فتوا می‌دادند؛ لکن به‌هرحال در این مسئله فتوا نداده‌اند. بلکه می‌توان گفت اصلاً اجماع نیست چون علامه حلی در کتاب تذکره خلاف این فتوا داده است گرچه در کتاب‌های دیگر همین فتوا را داده است.
ایشان فرموده است ساختمان و درخت‌ها مال مشتری است، به دلیل اصل و اجماع. «للأصل و الإجماع» درحالیکه این دلیل نمی‌خواهد، چون معلوم است که ساختمان و درخت‌ها مال مشتری است و نباید بگوییم به دلیل اصل و اجماع، بلکه باید بگوییم به خاطر اینکه این درخت به‌حق در این زمین غرس شده است. مشتری غاصب نبوده است بلکه زمین را خریده است و در آن درخت کاشته است.
مشتری حق بقاء درخت یا ساختمان در زمین را ندارد ولو اینکه کرایه آن را بپردازد یا بایع نمی‌تواند بگوید درخت‌ها یا ساختمان در زمین باشند ولی کرایه می‌گیرم. مشتری حق دارد درخت‌ها را قلع کند یا ساختمان را خراب کند و ببرد، بایع هم حق دارد که بگوید زمین مال من است و باید درخت‌ها را بکنی یا ساختمان را خراب کنی. ولی چون مشتری ضرر می‌کند، بایع باید آن ضرر را بپردازد.
فتوای آقایان همین است که قیمت بنا هرچقدر هم زیاد باشد، بایع می‌تواند بگوید من زمینم را می‌خواهم و مشتری باید سختمان را خراب کند و آوار آن را هم ببرد و بایع باید ضرر مشتری را جبران کند.
دلیل مسئله آن است که جمع بین الحقین چنین اقتضاء می‌کند. ازیک‌طرف بایع حق دارد که زمینش را بگیرد و از طرف دیگر درخت مشتری که در زمین دیگری است حق بقاء دارد. درخت به‌حق کاشته شده است چون فرض آن است که زمین را خرید سپس در آن درخت کاشت. پس مشتری به‌حق آن را کاشته است لذا باید بماند، بایع هم به‌حق می‌خواهد زمینش را پس بگیرد، جمع بین این دو آن است که بایع زمین را بردارد و درخت‌ها را قلع کند و خسارت مشتری را بدهد یا آنکه مشتری درخت خودش را بکند و ببرد که در این صورت بایع خسارت نمی‌پردازد اما باید زمین را صاف کند.
شبیه این مسئله آن است که کسی که در حریم رودخانه ساختمانی را ساخته است و خراب می‌کنند. آن‌کسی که دستور داده است با پول بیت‌المال این ساختمان را ساخته‌اند، ضامن است و باید خسارت بدهد حتی باید پول تخریب را هم بدهد.

کلام صاحب جواهر
«و لو اشتری أرضا فغرس المشتری فیها أو بنی، ثم أفلس کان صاحب الأرض أحق بها قطعا، بل لا خلاف أجده فیه، لصدق وجود العین و لیس له إزالة الغروس و لا الأبنیة مع عدم بذل الأرش قطعا؛ و هل له ذلک مع بذل الأرش، قیل: و القائل الشیخ فی المحکی عن مبسوطة نعم لظهور ما دل علی أن له الرجوع فی العین فی استحقاق منافعها و حیث وضع بحق جمع بین الحقین ببذل الأرش و الوجه المنع لأنها قد وضعت بحق خالص للمالک، فلیس لأحد إزالتها لاحترامها و الأرش مع عدم الرضا به لا یسقط احترامها». (جواهر الکلام ج ۲۵ ص ۳۱۱)
نظر شیخ طوسی در مبسوط آن است که بایع می‌تواند درخت‌ها را قلع کند و باید به مشتری خسارت بپردازد اما محقق حلی و صاحب جواهر می‌فرمایند جایز نیست این کار را بکند زیرا درخت‌ها ملک مشتری هستند و محترم بوده و نمی‌توان آن‌ها را قلع کرد. چنانچه مشتری راضی نباشد، پرداخت خسارت به مشتری موجب نمی‌شود که مال غیر محترم شود و احترام مال مشتری محفوظ نیست؛ یعنی فقط مسئله ضرر نیست که با پرداخت خسارت رفع شود بلکه مسئله احترام مال مسلمان هم هست که اقتضا می‌کند که اگر راضی نباشد درخت‌ها باید باقی بمانند.
صاحب جواهر می‌فرماید زراعت مدت کمتری از درخت دارد اما این‌ها ملاک حکم شرعی نیست. امام خمینی یا مرحوم سبزواری عمداً مسئله زراعت را ذکر نکرده‌اند. شاید در ذهن این دو بزرگوار این بوده است که می‌توان بین زراعت و درخت فرق گذاشت لذا زراعت را مطرح نکرده‌اند؛ اما صاحب جواهر تصریح می‌کند که زراعت و درخت باهم تفاوت ندارند.
نکته دیگر این است که برخی در این مسئله به قاعده «الناس مسلطون علی اموالهم» استدلال کرده‌اند و گفته‌اند: بایع مسلط بر مال خودش است و می‌تواند بگوید من زمین را می‌خواهم، مشتری هم مسلط بر مال خودش است و می‌تواند بگوید من درختم را می‌خواهم، اگر درخت را بکند و ببرد باید زمین را صاف کند، اگر درخت را نکند باید اجرت بدهد. قبلاً اشاره شد چنین استدلال‌هایی درست نیست. «الناس مسلطون علی اموالهم» چه حدیث باشد و چه قاعده فقهی باشد، مشرِع نیست و نمی‌توان با آن چیزی را ثابت کرد. «الناس مسلطون علی اموالهم» کیفیت سلطنت بر مال را اثبات نمی‌کند.

نظر استاد
اولاً بین زراعت و درختکاری و ساختمان‌سازی فرقی نیست. کم یا زیاد بودن مدت ملاک بحث فقهی نمی‌شود.
ثانیاً بحثی در ابتدای کتاب الطهاره با عنوان استحاله مطرح است که برای آن این مثال را می‌زدند که اگر سگی در نمکزار تبدیل به نمک بشود، این سگ پاک می‌شود. موارد دیگری هم وجود دارد، مثلاً اگر خون را تجزیه کنند و از اجزای خون موادی درست کنند، آیا این هم مصداق استحاله است؟ برخی قرص‌ها و کپسول‌ها که با تجزیه مغز استخوان خوک است، آیا این‌ها هم پاک هستند؟ یا لوازم‌آرایشی خانم‌ها یا مواد خوراکی مثل رنگ غذا از تجزیه حشرات است و خوردن حشره حرام است، آیا این‌ها استحاله است؟ اگر تجزیه استحاله باشد، حلال هستند اما اگر تجزیه استحاله نباشد، حرام هستند.
مانحن فیه هم از همین قبیل است. باید این‌گونه بحث کرد که وقتی زمینی را به مشتری فروخت و او ساختمانی را ساخت و ورشکست شد و هنوز پول زمین را نداده است، آیا این می‌توان گفت این زمین استحاله شده است و دیگر زمین قبلی نیست؟ این مانند آن است که اگر کسی تخم‌مرغی را به دیگری فروخت و مشتری آن را به جوجه تبدیل کرد سپس ورشکست شد و پول تخم‌مرغ را هم نداده است. آیا بایع می‌تواند بگوید این عین مال من است و آن را پس بگیرد؟ یا اینکه جوجه عین مال بایع نیست و استحاله شده است و لذا بایع هیچ حقی ندارد. در مانحن فیه هم اگر کسی زمینی را فروخت و مشتری در آن ساختمان ساخت یا درخت کاشت، عرف نمی‌گوید این همان زمین است بلکه می‌گویند آن زمین بود ولی این ساختمان یا ویلا یا باغ است. در این صورت اصلاً بایع حقی ندارد. استحاله امری عرفی است و ضابطه شرعی ندارد و دقت عقلی هم ملاک نیست. اگر دقت عقلی ملاک باشد، نمک همان سگ است یا رنگ خوراکی همان حشره است ولی عرف نمک و سگ را دو چیز می‌داند. پس بایع هیچ حقی نسبت به زمین ندارد بلکه این حدیث من وجد عین ماله خلاف قاعده است و اگر این حدیث نبود کسی نمی‌توانست فتوا بدهد که هرکسی عین مال خود را یافت می‌تواند آن را بردارد؛ در این صورت باید به حداقل آن اکتفا کرد و در موارد دیگر حق بایع به ذمه مشتری است و فقط می‌تواند ثمن را بگیرد.